Investitiile in real estate: de la stilul Florin Salam la Rolling Stones

Piata imobiliara s-a dezvoltat intr-un spirit “hraparet si inovativ-lautaresc”. Declaratia ii apartine lui Marinel Burduja, prim-vicepresedintele Raiffeisen Bank, intr-un interviu in ZF. Abia peste doi-trei ani piata imobiliara va ajunge la un nivel de normalitate, moment in care investitiile speculative se vor reduce la minimum.

Ca sa facem o comparatie, in ultimii ani multe dintre investitiile imobiliare au fost bazate pe intuitie, zvonuri sau speculatie, asa cum lautarii isi realizeaza veniturile prin dedicatiile “fara numar” de la diferite evenimente - nunti, botezuri etc. Fara a produce o muzica de calitate, lautarii reusesc sa castige foarte multi bani prin specularea unor emotii  (ce trebuie refulate printr-o dedicatie) traite de participantii la diversele petreceri.

Insa, fomatia Rolling Stones este deja o corporatie care “vinde” produse premium, pregatite in cele mai mici detalii, dupa zeci de ani de productie de melodii si spectacole de exceptie. La concertul Rolling Stones de la Bucuresti primele cuvinte ale lui Mick Jagger au fost “Buna seara, Bucuresti! Salut, Romania!”, care au incins imediat cei 60.000 de spectatori (nu mai tin minte exact numarul).

Dupa ani de zile in care speculantii au dominat piata imobiliara, acum asteptam sa vina fondurile “Rolling Stones” ale sectorului de real estate care sa ne spuna la fel ca Jagger : “Ma bucur sa fiu aici pentru prima data. Multumesc pentru aceasta calduroasa primire!”

Suntem prea mici…

Dar avem gura mare. Cam asta ar fi concluzia seminarului “Piata imobiliara in 2008: Fierbere, stagnare sau declin”, organizat de Ziarul Financiar. Piata imobiliara locala inca nu este pe harta investitorilor mari internationali, dar se vorbeste deja despre o criza. Marile fonduri internationale prezente in Romania pot fi  numarate pe degetele de la o mana: Lehman Brothers, AIG/Lincoln, Rotschild sau Morgan Stanley. Declaratia ii apartine reprezentatntului companiei de audit si consultanta PricewaterhouseCoopers, Speranta Munteanu. Detalii aici

Lipsesc fondurile mari de pensii, iar zvonurile potrivit carora piata imobiliara va scadea sunt nefondate, in momentul in care dezvoltarea sectorului imobiliar are o ciclicitate de cel putin 10 ani, iar noi ne aflam deocamdata in perioada de crestere.

In schimb, ceea ce poate conduce la un blocaj este lipsa si intarzierea proiectelor de infrastructura. Astazi am asistat la o noua estimare privind termenul de finalizare al autostrazii Bucuresti-Ploiesti, pe care o gasiti aici. Estimarea lui Orban este putin realista, avand in vedere ca este an electoral, iar procesul de expropiere a terenurilor va fi in continuare amanat.

O alta problema majora cu care se confrunta Bucurestiul este lipsa legii zonei metropolitane. Prezenti la evenimentul de astazi, Ludovic Orban si Razvan Murgeanu au facut previziuni diferite privind termenul de aprobare a proiectului de lege. Orban a estimat anul 2009, in timp ce Murgeanu considera ca in toamna acestui an va fi rezolvat. Intrebarea este cine va primi aprobarea: proiectul propus de PSD, cel al PNL sau al PD-L?

Revenind putin la zvonistica de pe piata imobiliara, bazata pe intuitie si mai putin pe date concrete, Bogdan Georgescu, managing partner al Colliers International, considera ca zvonurile vor afecta piata rezidentiala pe termen scurt, pentru ca va ingheta cererea. Insa pe termen lung, investitiile vor fi in continuare rentabile, datorita deficitului de 100.000 de locuinte din Capitala. Despre deficit aici

 In singur lucru este cert. Piata imobiliara este in fierbere, depinde insa cat timp va mai ramane focul aprins.

Viziunea patriciana in real estate

“Piata imobiliara e in scadere, dar voi dezvolta un proiect de 200 mil. euro in Bucuresti”, cam acesta ar fi pe scurt mesajul lui Dinu Patriciu, care dupa ce a anuntat ca piata imobiliara se afla in pragul unei crize, a amintit ca are un teren in spatele Casei Presei pe care va dezvolta un proiect imobiliar.

Nu prea am inteles cum pot fi anuntate proiecte imobiliare daca piata scade si nu mai este profitabila.  De fapt nu am inteles nici cum Money Express a pornit o intreaga analiza pornind tot de la declaratia lui Patriciu.

E adevarat ca pe piata imobiliara nu mai intalnim profiturile extraordinare din ultimii ani, insa pana la o criza mai este cale lunga.

Preturile scad, ba nu, cresc

Criza internationala a creat isterie pe piata imobiliara locala. Practic, nu trece o zi fara sa nu fie facuta o noua previziune asupra evolutiei preturilor. Fie ca au fost oameni de afaceri locali - precum Dinu Patriciu sau Anca Ioan- sau institutii bancare, preturile au fost principalul subiect de discutie.

Iata si un exemplu concret. Erste Bank, prin intermediul  lui Manfred Wimmer, CEO, a anuntat ca preturile vor continua sa creasca pe piata locala, desi in urma cu cateva luni, aceeasi banca anunta ca preturile locuintelor din segmentul inferior si mediu vor stagna sau chiar vor scadea.

Cine are dreptate si cat va mai continua tirul declaratiilor privind evolutia pietei imobiliare?

Cine va castiga lupta pe piata de consultanta?

Achizitia companiei Eurisko de catre CB Richard Ellis - despre care gasiti mai multe aici - si intrarea diviziei de servicii imobiliare a BNP Paribas, Atis Real, a confirmat faptul ca piata imobiliara a ajuns mai mult sau mai putin la maturitate.

Practic, pe piata avem acum Colliers, CBRE, Cushman & Wakefield, JLL, DTZ si Atis Real, care se vor lupta de pe pozitii de forta. In prezent, Colliers este liderul pietei, dar noile miscari de pe piata ar putea ameninta pozitia companiei.

Disputa se va muta probabil in gasirea fortei de munca pregatite pentru a face fata concurentei de pe piata, in conditiile in care angajatii sunt cel mai important activ al companiilor specializate in servicii imobiliare, si mai putin activele fixe.

Dezvoltatorii care au crescut odata cu piata

De la tranzactii cu apartamente de 22.000 de dolari la inceputul anilor 2000, investitorii de pe piata imobiliara au ajuns sa vanda proprietati cu valori de zeci de milioane de euro si sa anunte investitii puternice pentru urmatorii ani. Un astfel de exemplu este Moshe Turgeman, directorul companiei de dezvoltare Euromall, care a anuntat investitii de 500 de milioane de euro in proiecte imobiliare in urmatorii trei-patru ani.

In octombrie 2001, Turgeman, impreuna cu partenerii sai, a cumparat circa 10 apartamente in centrul Bucurestiului, in zone precum Bratianu, Magheru sau Natiunile Unite, pe care dupa ce le-a renovat, le-a vandut la un pret dublu.

Astfel de exemple sunt des intalnite pe piata imobiliara locala, pentru ca dezvoltatorii straini au ezitat sa intre pe piata romaneasca in urma cu cinci-sase ani, potentialul de crestere fiind speculat de oameni de afaceri care au avut curajul sa parieze pe investitii imobiliare.

In anii urmatori, piata de real estate va continua sa se maturizeze, un prim pas urmand sa fie facut de proiectele de blocuri turn, cu 16, 20 sau 24 de etaje. Daca in numarul trecut al revistei Business Construct spuneam ca macaralele sunt viitorul pietei constructiilor, in editia curenta vom prezenta pe larg care sunt proiectele de imobile zgarie-nori care vor fi dezvoltate in Capitala.

Unul dintre factorii determinanti pentru investitiile in astfel de proiecte a fost majorarea puternica a preturilor la terenuri, care in anumite zone s-au dublat de la un an la altul.

Desi blocurile turn reprezinta viitorul pietei imobiliare, Bucurestiul va fi sufocat de astfel de proiecte, in lipsa unor investitii masive in infrastructura. Chiar si Adrian Bold, arhitectul-sef al Capitalei, a recunoscut ca municipalitatea, in forma de organizare actuala, nu este pregatita institutional sa raspunda crizei din trafic.