Bechtel: Yes, we can’t!

 

Ieri au avut loc doua evenimente mediatice care au avut un element comun: spiritul american. In timp ce Obama prelua biroul oval de la Casa Alba, ministrul Transporturilor, Radu Berceanu, inspecta lucrarile la autostrada Transilvania, construita de the American Corporation Bechtel.

Daca la Washington mesajul era unul pozitiv: Yes, we can!, la Gilau, in judetul Cluj, mesajul era invers. De ce? Pentru ca lucrarile se impotmolesc fie ca nu este expropriat un teren, fie ca nu pot fi deviate niste utilitati (o conducta de gaze, stalpi electrici), din cauza unui teren contaminat sau a alunecarilor de teren.

Una peste alta, cu ochiul meu de nespecialist in chestii tehnice, pot spune ca s-a lucrat la autostrada in cei patru ani si jumatate de cand a inceput constructia. „Greseala” Bechtel a fost ca nu a dat macar 10 km de autostrada asfalatati in folosinta, ca sa se vada, ci au preferat sa lucreze pe toata suprafata, pentru ca la final sa asfalteze de la un capat la celalalt.

Am primit si niste cifre de la Bechtel:

3,1 milioane de metri cubi de material excavat

2,4 milioane de metri cubi de material de umplutura

cea mai lunga structura are 960 de metri

s-au produs 653 de grinzi de tip U si s-au instalat 328. Lungimea grinzilor produse este egala cu cea a unui tren de 1.000 de vagoane.

Cu toate acestea, ceea ce a ramas in urma zilei de ieri in memoria colectiva sunt cei 100 de metri!!! de autostrada asfaltati la nivel de strat de uzura (ultimul strat de bitum care se aplica).  De fapt, cei 100 de metri erau doar o portiune de test si pentru ca nu avea o calitate foarte buna, zona va fi decopertata si va fi facut un nou test.

Foto: Silviu Matei

Extaz si agonie in ciment

Nici n-am urcat bine in topul celor mai mari producatori de ciment din Uniunea Europeana, ca vom scadea din nou. Consumul de ciment, unul dintre principalii indicatori ai pietei constructiilor, a ajuns la circa 600 kg pe cap de locuitor, peste media UE de 550 kg per capita. Detalii aici

Ce inseamna asta? Ca pentru prima data de dupa ’90 am reusit sa depasim media europeana si sa ajungem in clubul select al celor mai mari 10 producatori de ciment din Europa, situatia care se regasea de altfel si inainte de ’90.  Motorul principal al cresterii a fost volumul ridicat al investitiilor din piata imobiliara, ajutat pe alocuri de lucrarile de reabilitare din infrastructura si a numarului redus de kilometri de autostrada construit in ultimii 10 ani (peste 170 de kilometri- Bucuresti- Cernavoda si soseaua de centura a Pitestiului).

Romania a avut aceeasi soarta cu tarile care au aderat in 2004 la UE, care ajungeau in scurt timp la consumuri record de ciment, datorita investitiilor din constructii (Grecia ajungea la un consum de 800 kg/ cap de locuitor, Polonia la peste 700 kg/ cap de locuitor etc)

Vestea proasta vine la sfarsit. Consumul de ciment va scadea pentru prima oara in ultimii 10 ani, cu alte cuvinte de  cand au intrat marii jucatori straini -Lafarge, Holcim si HeidelbergCement, dar aceasta tendinta este inregistrata la nivelul intregului continent.

Criza din Spania impinge 100.000 romani inapoi in tara

Probleme pe care le are Spania din cauza crizei financiare i-a determinat pe romanii care lucreaza acolo sa se gandeasca tot mai serios la intoarcerea in tara. Deja grupul spaniol Cosmos, specializat in consultanta si recrutare, negociaza cu patronatele din constructii aducerea a aproximativ 100.000 de muncitori romani care lucreaza in Spania, pe fondul recesiunii din Peninsula Iberica. Detalii aici

Cei 100.000 de muncitori reprezinta circa 10% din totalul romanilor care muncesc acolo (desi sunt inregistrati oficial circa 728.900, in Spania lucreaza peste un milion de romani), adica cei care fie nu lucreaza de mult timp acolo, fie intampina probleme serioase de adaptare. In prezent sunt circa 25.000 de someri romani in Spania, care prefera sa ramana acolo, pentru a primi un somaj de circa 800-1.000 de euro, decat sa se intoarca in tara.

Cum arata situatia acum in Spania am mai scris aici, insa lucrurile s-au mai agravat intre timp. Piata imobiliara a inregistrat o scadere dramatica, care i-a afectat puternic si pe romanii care aveau contractate credite ipotecare acolo. Din aceasta cauza multi dintre ei nici nu pot sa se intoarca, pentru ca sunt legati de sistemul bancar spaniol. In plus, romanii care s-au stabilit acolo si-au inscris copii la scolile din Spania si va fi foarte dificil sa-i mai convinga sa se intoarca la sistemul de invatamant din Romania.

Cine va castiga: infrastructura sau criza?

Vanzarile de locuinte se afla intr-un blocaj de la inceputul anului, investitorii evita sa inceapa proiecte noi, iar banii lipsesc de pe piata imobiliara. In acest context, unde ar putea fi gasite resurse de crestere a pietei constructiilor in 2009?

Infrastructura se afla intr-o criza continua de 18 ani daca luam in calcul ca in prezent sunt 263 de kilometri de autostrada – din care 66 de kilometri au fost construiti in ultimii patru ani. In conditiile in care piata imobiliara se afla in declin, avand in vedere numarul redus de tranzactii derulate anul acesta in comparatie cu nivelul record din 2007, pornirea proiectelor majore de infrastructura va deveni una dintre principalele resurse de crestere economica in 2009.

Bineinteles, acest lucru se va intampla doar daca viitorul guvern va avea ca prioritate scoaterea proiectelor din zona nisipurilor miscatoare a exproprierilor, autorizatiilor de mediu sau a descarcarilor arheologice.

Dar mai multe detalii despre situatia infrastructurii (by the way, anul acesta nu s-a dat in folosinta niciun kilometru de autostrada), in viitorul numar al revistei Business Construct, care va aparea maine impreuna cu Ziarul Financiar.

Iata si principalele titluri din revista:

-Cum vor arata mallurile viitorului

-Exportul, sursa de crestere cand piata de sanitare stagneaza

–Recul pe piata de profile PVC

-Cum se cheltuiesc 20 mld. euro de la UE

In alta ordine de idei, numarul asta am schimbat lay-out-ul, asa ca astept critice, pareri pe adresa „redactiei”

Cum vede un laureat Nobel criza financiara

Eu recunosc. Nu mai pot cu criza asta. In fiecare zi e criza. Zilele trecute am fost la un restaurant ca sa mananc si sa ma relaxez. Cel putin asa credeam. In schimb, am avut „norocul” ca la o masa apropiata sa fie cinci doamne care… n-o sa credeti…vorbeau despre criza:

„Draga, n-o sa mai fie mutari spectaculoase pe salarii cu 50% mai mari, ca in anii trecuti. Chiar citeam astazi in Ziarul Financiar (asa a zis, nu fac reclama), ce se intampla in Marea Britanie, unde foarte multi si-au pierdut locurile de munca si au ajuns someri”… si discutiile au continuat.

In concluzie, nu ma mai duc in restaurante si mananc seara la shaormarie, unde se discuta alte lucruri mai interesante: „cu sos picant? usturoi punem?”

Sa trecem la treburi mai serioase si sa vedem ce zice Paul Krugman, profesor de stiinte economice si relatii internationale la Universitatea Princeton si laureatul Premiului Nobel pentru economie in 2008, despre criza internationala si impactul asupra pietei rezidentiale. Iata si un rezumat:

„Spargerea bulei imobiliare a dus la pierderi masive pentru oricine a cumparat active care aveau la baza ipoteci; acele pierderi au lasat multe institutii financiare cu prea multe datorii si prea putine fonduri ca sa furnizeze creditele de care are nevoie economia sa se dezvolte; institutiile financiare cu probleme au incercat sa-si acopere datoriile si sa-si suplimenteze capitalul prin vanzarea de active, dar aceasta a dus la scaderea preturilor, reducandu-le capitalul si mai mult”

Scadere de 12% la apartamentele vechi, dar vin din urma si cele noi

Indexul ZF referitor la evolutia preturilor la apartamente vechi indica in septembrie o scadere de 12% a pretului mediu fata de luna ianuarie, situatie confirmata si de indicele BREI realizat de compania de consultanta Colliers. In plus, indicele BREI anunta si prima scadere pentru apartamentele noi, un fapt inedit daca ne gandim la evolutia de pana acum a vanzarilor la locuinte, care se vindeau chiar si din faza de proiect.

Pornind de la aceste date, vedem ca impactul inaspririi conditiilor de creditare a lovit puternic in preturile locuintelor, insa in realitate costul de achizitie a unei locuinte vechi revine la o valoare mai apropiata de cea reala, in conditiile in care speculatorii au fost cei care au facut legea pe piata imobiliara. Spre exemplu, indicele ZF este calculat in functie de anunturile postate pe anuntul.ro, unul dintre cele mai mari siteuri specializate in vanzarea si inchirierea de locuinte, insa preturile la care se realizeaza intr-adevar tranzactiile sunt de fapt mai reduse, pentru ca negocierile de cumparare a unei locuinte au devenit mai dure.

Cine pierde in aceste conditii? Cei care au cumparat locuinte anul trecut, cand erau la o valoare maxima, si vor sa le vanda in prezent. Dar, foarte multe apartamente au fost cumparate in urma cu 3-5 ani, cand preturile variau intre 30.000-60.000 de euro, ceea ce inseamna ca sunt in continuare „castigatori” pe aceasta piata. Vor aparea probleme doar cand pretul apartamentelor vechi va scadea atat de mult incat se va situa sub valoarea lor reala, care se situeaza in prezent la circa 1.000-1.500 de euro, in functie de finisaje, locatie si vechimii imobilului.

Viziunea noului arhitect-sef al Capitalei

Gheorghe Patrascu, noul arhitect-sef al Capitalei, spune ca presiunea imobiliara a fost principalul factor de dezvoltare a orasului in ultimii ani, insa ritmul de constructie a fost haotic.  Detalii aici (apropo, astazi s-a relansat siteul ZF).

Patrascu nu este impotriva imobilelor inalte, dar nu in centrul istoric si in zonele in care PUG-ul nu permite astfel de dezvoltari. Printre locatiile potrivite pentru un viitor Manhattan este malul Dambovitei.Explicatii aici

Din Polonia, cu dragoste

Spectaculos! Piata constructiilor a avut anul trecut o valoare de circa 20 de miliarde de euro, dublu fata de valoarea de 10,5 miliarde de euro, declarata de Institul National de Statistica (INS), potrivit PMR, o companie de cercetare din Polonia.

Acestea fiind spuse, Romania arata cam asa. Constructiile ocupa 20% din PIB, piata a inregistrat o crestere de 60% mai ales datorita lucrarilor nerezidentiale (proiecte industriale, spatii comerciale, birouri si hoteluri). Toate acestea in conditiile in care anul trecut nu s-au dat in folosinta decat 51 kilometri de autostrada. Nici nu vreau sa-mi imaginez ce estimari vor avea polonezii cand vom ajunge sa construim 100 km de autostrada pe an.

Dar lucrurile nu se opresc aici. Iata un pasaj desprins din studiu „Desi numarul de proiecte (industriale) din alte orase nu este semnificativ, stocul creste constant, insa ramane in continuare nesemnificativ”. Daca extrapolam, piata creste constant, dar ramane nesemnificativa (exagerez).

Si studiul continua: „Pe de alta parte, dezvoltatorii de spatii de birouri sunt interesati in general de orase dezvoltate din punct de vedere economic si al pietei de servicii (socant!), si avand in vedere ca in afara Capitalei nu multe dintre orase satisfac această conditie, proiectele in astfel de locatii sunt in continuare destul de rare”. Si totusi, constructiile nerezidentiale cresc cu 60%. Nu cu 6%, nu cu 10%, ci cu 60%, dar proiectele sunt rare.

In concluzie, ar trebui sa ne bucuram ca apar studii de piata pozitive din afara tarii, dupa o perioada in care majoritatea agentiilor de rating au dat cu noi de pamant. Dar parca nici asa umflate nu sunt bune…

Oprescu a numit un nou arhitect-sef. Ce urmeaza?

Dupa ce Adrian Bold a primit un imbold de la Sorin Oprescu sa demisioneze din functia de arhitect-sef, astazi a fost numit Gheorghe Patrascu, fostul director general al Directiei Generale de Dezvoltare Teritoriala din cadrul Ministerului Dezvoltarii Lucrarilor Publice si Locuintelor (MDLPL), care era de altfel favorit sa preia aceasta functie. Ce ne putem astepta de la noul arhitect-sef?

In mod cert la o mai buna comunicare, spre comparatie cu Adrian Bold, care evita aparitiile in mass-media si prefera sa-si desfasoare „in liniste” activitatea la primarie. Patrascu a fost un sustinator al ordonantei privind legea urbanismului despre care am vorbit in postul anterior si ramane de vazut cum va face fata presiunilor din partea dezvoltatorilor imobiliari, care si-au impus de cele mai multe ori proiectele in „lupta” cu autoritatile locale.

Se va impune noua ordonanta a PUZ-ului?

A trecut cam multa vreme de cand nu am mai postat nimic (perioada in care as fi vrut sa fiu in concediu, dar n-am fost:), asa ca revin cu o decizie care se anunta cel putin interesanta pentru dezvoltatorii de la noi. Laszlo Borbely, ministrul MDLPL, a propus o ordonanta de urgenta care sa modifice legea 350/2001 privind urbanismul, pe care Guvernul a adoptat-o. Cu alte cuvinte, Borbely vrea sa reduca numarul tot mai ingrijorator al derogarilor de la PUG (Planul Urbanistic General). Detalii aici

Ritmul haotic de constructie din Capitala, dar si din orasele de provincie, a fost cauzat in primul rand de derogarile facute de la PUG prin modificarea documentatiilor de la PUD (Plan Urbanistic de Detaliu) si PUZ (Planul Urbanistic Zonal). Asa au aparut „accidente” precum Charles de Gaule Plaza, imobilul de birouri Cathedral Plaza (care acum se afla in litigiu), Turnul BRD din Piata Victoriei si lista poate continua.

Din pacate, de multe ori, chiar aceste derogari au atras investitorii imobiliari, pentru ca investitiile vizau de obicei locatii centrale, unde regimul de inaltime nu era foarte ridicat (mai ales in zone precum Kiseleff, Victoriei sau centrul istoric). Potrivit noii ordonante, derogarea maxima pe inaltime este de maximum un etaj (oare ce efect ar avea aceasta lege in Manhattan?)

In consecinta, multe proiecte imobiliare ar putea fi blocate de noile reglementari, vor fi tot mai multe procese in care se va negocia intens numarul de etaje, spatiul verde etc si multi dezvoltatori se vor retrage. Dar nu stiu daca aceasta ordonanta va aduce mai multe parcuri, spatii aerisite, blocuri la o distanta de macar 50 de metri sau spatii de parcare…Probabil vor aparea primele parcuri cu taxa de intrare, amenajate de un mare fond de investitii american.